地下空间土地使用权价格评估研究——以山东省龙口市东城区为例

The Research on Land Appraisal of Urban Underground Space —A Case of Dongcheng District of Longkou City, Shandong Province

摘要: 科学合理地评估地下空间使用权价格，是地下空间开发利用和出让管理的关键环节。以山东省龙口市东城区为例，在界定地下空间使用权价格内涵的基础上，基于剩余法和地价分配率系数修正法，分用途、分级别评估了地下空间使用权价格，建立了独立开发地下空间使用权修正系数。结果显示，土地级别越高，地下空间使用权价格越高，与基准地价一至五级地相对应的地下空间使用权价格，住宅用地从355元/m²递降至70元/m²，商业用地则从502元/m²递降至74元/m²。不同用途相比，地下空间使用权价格，商业 > 住宅 > 工业。两种测算方法评估结果也有差别，在实际评估工作中，应尽量选取两种不同方法测算，综合评估结果，达到评估结果的最优化。

Abstract: The price evaluation method of the right to use underground space is explored to provide reference for the evaluation of the right to use underground space. This study takes Dongcheng District of Longkou City as the study area, to evaluate the use rights of underground space by sub-use clas-sification. The results indicated that the higher the level, the higher the price of the right to use underground space, for example, the 355 yuan/m² for the residential land and 70 yuan/m² for the five level, while the difference between the level of the right to use the underground space de-creased with the decrease of the level. From the point of view of usage, the price of commercial land is the highest, the first level is 502 yuan/m², followed by the residential land, the first level is 355 yuan/m², and the industrial land price is the lowest, the first level is 108 yuan/m². There are differences in the results of different calculation methods. When evaluating the right to use the underground space, we try to select two different assessment methods and calculate the compre-hensive evaluation results, so as to achieve the optimization of the evaluation results.

1. 引言

开发利用地下空间是实现土地资源高效集约利用的有效途径 [1] 。中国自上世纪60年代末开始开发利用城市地下空间，但较少涉及有偿出让问题 [2] 。随着地下空间开发利用形式不断增多、开发范围不断扩展，地下空间利用和管理中的问题也逐渐显现，引起社会广泛关注 [3] [4] 。近年来，随着中国土地有偿使用制度改革的不断推进，各地逐渐出现地下空间使用权有偿出让特别是独立出让的做法 [5] 。一些学者对地下空间使用权内涵、政策、估价方法和适用性等进行了有益的探索 [6] [7] [8] [9] [10] 。如，赵丽 [11] 、王欣萍 [12] 梳理了各地出台的地下空间使用权价格政策、做法，指出受时间性、政策性、地域性等影响，经济发展水平相似城市存在地下土地使用权出让金差异较大问题；沈颖 [13] 探讨了地下空间宗地使用权价格评估方法及剩余法和地价分配率系数法的适用性，马骞等 [14] 从地下空间价格影响因素出发，试图建立地下商业用地基准地价与地表商业用地基准地价之间的关系，确立了地下商业用地基准地价的近似推算公式，李晓雷 [15] 等利用收益还原法，评估盘锦市地下空间使用权价格比例，得出修正系数并用于地下商业街估价；陈懿 [16] 采用假设开发法建立了地下空间使用权价格评估模型。实践中，由于国家尚未出台统一的城市地下空间使用权价格评估规范，各地在评估地下空间使用权出让金时，多采用比例系数修正法，根据当地地上土地市场价格折算地下空间使用权价格 [17] ，其系数差异主要与当地经济发展水平、居民收入与消费水平、人口规模、基础设施完善程度和政策因素等密切相关 [11] 。

综观现有研究和实践，各地采用的估价方法过于粗放 [18] ，在应用中多受诟病，而以城市地下空间整体区域为研究对象，分级别、分用途的地下空间使用权价格评估实证研究还很鲜见。因此，研究提出行之有效的地下空间使用权价格评估方法，建立与地上土地价格相对应的地下空间使用权价格评估体系，成为社会各方共同关注和迫切需要解决的问题 [19] 。本研究旨在面向城市地下空间使用权出让应用需求，在界定地下空间使用权价格内涵基础上，探讨地下空间使用权价格评估方法，并以山东省龙口市东城区为研究区，测算不同级别及用途下的地下空间使用权价格，为编制地下空间基准地价、推进地下空间使用权交易提供依据。

2. 地下空间使用权价格内涵与评估方法

2.1. 地下空间使用权价格的内涵

土地使用权是一个空间的立体概念，不局限于地面，可以向空中和地下扩展 [20] [21] 。根据《物权法》第136条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”的规定，建设用地使用权可以分层设立，其中向下延伸就是地下空间使用权(简称“地下权”)。城市地下空间的开发建筑形式可分为两种：一种是合建地下工程，即和地上建筑一同开发建设的地下工程，如住宅用地下的停车场和商业用地下的商服性质使用空间等；另一种是单建地下工程，即独立于地面以上部分而单独开发建设的地下工程，如地下交通、通讯、管线等，或地上为公园、广场等公共设施用地而单独开发地下空间建设地下停车场、地下商业街以及其他商服性质空间 [22] [23] 。地下空间用途主要有商业、停车场、储藏和公共设施等。公共用途直接划拨供应，其他用途则有偿出让。目前划拨方式供应的主要是利用地下空间建造地铁、公共地下停车场、地下隧道、铺设地下输电线及通讯线等。利用地下空间从事商业服务业、各种类型购物市场、文化娱乐、体育健身等对外经营活动的商业性质的用地，需要通过招、拍、挂等公开出让方式取得。

地下空间使用权是指土地不动产地下部分的使用权和收益权，所以地下空间使用权价格可以定义为，在不妨碍地面及空中利用的前提下，对应于特定地表面以下可供开发利用的地下空间，在正常市场条件下根据未来一定年限内总收益情况的折现值总和在当下用来出让、出租等交易情况的可参考地价。地下空间使用权的权利特征为地下空间出让使用权和收益权；价格类型有地下空间使用权基准地价、宗地地价、交易地价等。

2.2. 地下空间使用权价格评估方法

根据《城镇土地估价规程GB/T 18508-2014》，土地使用权价格评估可以采用市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法和基准地价系数修正法等估价方法。但是目前地下空间使用权出让市场处于起步阶段，交易案例较少，地下空间用地的土地征收、开发成本等资料普遍缺乏，成本逼近法和市场比较法较难适用于地下空间使用权价格评估；收益还原法主要适用于有收益的地下空间，如地下商业街的商铺、摊位等。因此，根据研究区地下空间交易开发情况，本文尝试采用剩余法和改进的基准地价系数修正法评估地下空间使用权价格。

2.2.1. 剩余法

基于剩余法的评估原理，评估城市地下空间建设用地使用权价格。该方法适用于能获取建筑建造成本、预期收益价值、开发商正常利润、相关税费标准以及政府给予优惠政策的地下空间开发项目，同时可参考地上的同等用途系数修正法进行测算。

对于商业性质的地下空间开发项目，理论上其地下空间使用权价格测算可采用下式：

$V=A-\left(B+C\right)$ (1)

式中，V为地下空间使用权价格；A为地下房地产售价；B为地下空间的总开发成本；C为地下空间开发利润 [24] 。

地下空间总开发成本包括地下空间建造成本费用、专业费、利息、税费以及其他成本费用，其他成本费用包括开发间接费用、管理费用、工程不可预见费用、财务费用、销售费用等。税费包括企业所得税、营业税、城市建设维护税、教育附加税、水利基金、增值税、印花税、耕地开垦费、耕地占用税等。

在现实运用剩余法估价时，评估公式可转换为：

$V=A-\left(C+P+I+T+R+O\right)$ (2)

式中，C为地下空间开发建造成本费用；P为地下空间开发专业费；I为利息；T为税费；R为地下房产开发利润；O为地下开发其他费用。

2.2.2. 地价分配率系数修正法

地价分配率系数修正法，是借鉴基准地价系数修正法评估土地价格的思路，但不直接建立地下空间基准地价，也不划分地下土地定级，而是直接运用地上土地定级结果，通过与参比城市进行比较和经验分析，确定地价分配率修正系数，然后通过地面基准地价折算出地下空间基准地价；该方法适用于有同等条件同等用途的可参照的地上空间价格。

本文在进行地下空间使用权价格评估时，首先根据剩余法评估出同用途地面的楼面地价和地下空间楼面地价，然后根据地下与地面的比例关系，测算已知土地级别和用途的地价分配率修正系数；再结合参比城市在地下空间使用权评估中所做的研究，确定最终的地价分配率修正系数，由地面基准地价计算地下空间使用权基准地价。

地价分配率修正系数测算公式为：

$Wij=\frac{Uijk}{U+ijk+Uijk}$ (3)

式中，W_ij为第i级别第j类型的地下空间使用权价格修正系数； $U_{-ij}$ ， $U_{+ij}$ 分别为地下交易均价和地上交易均价；k为地下地上相对应的容积率。

3. 地下空间使用权价格评估实证

3.1. 研究区概况与数据来源

龙口市位于山东省东北部，胶东半岛西北部，渤海湾南畔，土地总面积901 km²，2017年户籍总人口6.37 × 10⁵人。在2017年中国县级市综合竞争力排行榜中名列第10位，在山东省名列第2位。2017年，全市地区生产总值达到1.041 × 10¹¹元，地方预算财政收入为9.48 × 10⁹元。东城区为龙口市的中心城区，基准地价评估区域面积为47.4 km²。龙口市近年来部分新建住宅小区开发了地下储藏室和车库，并向外出售。在龙口市的6个城市片区中，东城区地下交易案例和需求较多，其他城区和建制镇较少，因此选择东城区作为研究区。

本文所需数据中，房地产和地下车库、储藏室的价格数据(包括地价数据、房价交易数据)，来源于实地调查、政府部门以及网上数据采集；参比城市的地下空间数据，主要来源于文献分析、相关政府新闻网站及规划网站。同时，结合2016年度龙口市城镇基准地价更新工作，到龙口市国土资源局及有关部门收集了地下空间交易样点以及相关税费标准、建筑建造成本费用、其他费用等评估地下空间使用权价格所需数据资料。

通过实地调查，共获取15个住宅小区地下空间使用权交易样点数据(表1)。样点数据主要为以停车用途为主的商服性质利用和以储物为主的仓储性质利用。

3.2. 剩余法评估东城区地下空间使用权价格

15处交易样点都是合建地下工程，且都是在住宅小区地下开发的以停车用途和仓储用途为主的地下空间。但是在取得土地使用权时，地下空间没有作为单独的交易对象。因此，在运用剩余法对其地下空间使用权价格进行评估时，首先根据地上的房屋售价、楼面地价和地上建造成本费用，计算出每个交易样点的其他开发费用(包含利息、利润、税收、租售费以及其他不可预见费用)，然后再用剩余法对地下空间使用权及价格进行评估。

Table 1. Sample points of underground space usufruct trading in Dongcheng District of Longkou City

表1. 龙口市东城区地下空间使用权交易样点

调查发现，不同类型地下建造成本不同，单建地下空间建造成本高于合建地下空间的成本，开发深度越大建设成本越高。不同用途地下建安成本也不同，比如商业用途地下空间由于消防、装修等工程要求更高，因此建安成本更高，可超过3000元/m²，地下车库建安成本稍低，约为2800元/m²左右，储藏室建造成本最低，为1800元/m²左右。不同样点具体评估测算时参考地上和地下建筑建造成本费用表(见表2)。

Table 2. Cost of construction

表2. 建筑建造成本费用

3.2.1. 样点数据检验与处理

对同一级别、同一用途的样点地价进行样本同一性检验，同用途同一级别的样点地价，在确定样点数据的方差检验精度后，数据都合理有效。将样本数据，按土地级别、土地用途进行顺序整理，用于评估地下空间使用权价格。

3.2.2. 剩余法评估地下空间使用权价格

对于地下空间使用权价格评估中的定级划分，由于我国城市地下空间土地使用权交易市场尚处于起步阶段，目前尚不具备单独定级条件；同时，从便于政府部门土地开发使用宏观管理的角度，地下空间的土地级别与地面土地级别宜保持一致。因此，本文在城市地下空间土地级别划分中直接采用了地面基准地价级别划分结果。

根据龙口市调查数据处理结果和地面土地定级结果，15个住宅小区交易样点分别分布在一至三级土地范围内，类型分别为以车库为主要用途的商业型用地、以仓储为主要功能的居住用地和工业用地。

整理计算得估价对象开发后平均售价，并根据开发用途的不同和实际情况，调整各级别各类型用地的建筑成本费用；专业费按建安成本的10%计，利息按销售总额5%计，利润率取20%，税费及房地产其他开发成本费用(表3)参考相关标准，再根据土地区位等因素在1%~5%幅度内适当修正调整。利用式(2)，测算得到龙口市东城区地下空间使用权价格(表4)。

Table 3. Other costs and expenses of real estate development and relevant tax and fee standards

表3. 房地产开发其他成本费用及相关税费标准

Table 4. Price evaluation of underground space use right based on residual method

表4. 基于剩余法的地下空间使用权价格评估结果

3.3. 地价分配率系数修正法评估地下空间使用权价格

基于地下空间使用权价值的空间分布规律基本上与地上土地使用权价值相一致的规律，在2016年度更新的基准地价基础上，以地下空间开发利用项目工程规划和开发过程中的成本效益分析或财务可行性分析为依据，以地面基准地价为基础，通过与参比大城市进行比较和经验分析，结合地面空间与地下空间开发利用的效用比率关系，确立地价分配率修正系数，通过龙口市东城区基准地价(表5)计算出地下空间使用权基准地价。

Table 5. Benchmark land price of Dongcheng District

表5. 龙口市东城区基准地价

地下空间修正系数确定

根据龙口市东城区地下样点交易情况(表6)，运用地价分配率系数修正法进行实际测算。因为东城区现有地下空间开发仅涉及停车用途的商业功能开发和储藏用途的居住功能开发，所以制定不同功能不同级别的东城区地下空间开发基准地价修正系数表时，还需再借鉴国内外地下空间使用权价格评估相关研究成果进行调整。

Table 6. Sample statistical table of underground space use right trading

表6. 龙口市东城区地下空间使用权交易样点统计表

东城区地下空间使用权价格修正系数在房产交易售价的基础上，根据公式(3)测算地价分配率修正系数(表7)。

考虑龙口市为小城市、地下空间开发较少的特点，参考国内外水平(地下空间价值占总价值的比率，国外一般为8.7%~26.1%、平均为18.63%，国内一般为15%~35%)，适当下调修正系数，总体控制在15%~25%，再根据已测算的龙口市东城区地价分配率修正系数，进行其他土地级别和用途的推理，制定东城区不同级别、不同用途的土地综合开发下地下空间使用权价格修正系数表，利用东城区基准地价最新更新结果测算各用途、各级别的地下空间使用权价格(表7)。

Table 7. Price correction coefficient and assessment result of the right to use underground space in land comprehensive development

表7. 土地综合开发地下空间使用权价格修正系数及评估结果

3.4. 地下空间使用权价格综合评估

对比表4和表7可见，通过剩余法和地价分配率系数修正法评估所得结果差异不大。为验证测算结果的可靠性，将收集到的15个样点分别进行地价分配率系数的测算和剩余法评估，与测算的级别土地使用权价格误差平均相差3.75%，说明两种方法的评估结果可靠有效。综合剩余法和地价分配率系数修正法测算的地下空间使用权价格，确定各级别各用途的地下空间使用权基准地价(表8)。

3.5. 建立东城区地下空间使用权价格修正体系

前文评估的地下空间使用权价格为基准地价的地下部分，即地上地下综合开发时的地下空间使用权价格。而如果是地下单独开发，其地下空间价格应比综合开发要高，不同用途、不同级别提高幅度也不同，预计提高10%~15%。单独开发地下空间可以分为三种用途，即以零售餐饮超市等商服为主的、以居住停车场为主和以工业仓储为主的地下空间开发，在编制修正系数表时，仍对应商业、居住、工业3类，分级别、分用途编制单独开发地下空间使用权价格修正系数表(表8)。

Table 8. Benchmark land price of underground space level and correction coefficient of individual development of Dongcheng

表8. 东城区地下空间级别基准地价及单独开发修正系数

根据地下空间使用权级别基准地价和修正系数，测算地下单独开发时地下空间使用权价格模型如下：

(4)

式中，V_a为单独开发地下空间使用权价格，V_u为地下空间使用权基准地价，r为修正系数

4. 结果分析

从土地级别看，同用途级别越高地下空间使用权价格越高，与地面基准地价规律相似。这与区位优劣相关密切，土地级别越高，地理位置越优越，地下空间的使用价值相对越高。如住宅用地一级为355元/m²，而五级仅为70元/m²；商业用地一般为停车场、地下超市、餐饮等用途，通常位于市中心附近最繁华地带；而级别越低，距离市中心和商业街越远，使用价值相对较低。住宅用地也受区位影响，土地级别越高，房地产开发越密集，地上停车位相对稀缺，地下价值随之升高。所以，受区位影响，不同级别地下空间使用权价格差异很大，且土地级别越高，地下空间使用权价格越高。

从利用用途看，龙口市东城区商业用地的地下空间使用权价格最高，一级为502元/m²；其次是住宅用地，一级为355元/m²；最低为工业用地，其一级为108元/m²。这是因为商业开发利用的经济效益最高，而住宅和工业地下仓储用途为附属性用途，本身价值没有商业用地的高，主要利用其使用价值且受经济发展和土地增值的影响比较小，商业地下空间受商服效益增值影响较大。

从评估方法看，不同测算方法的评估结果存在一定差异。基于剩余法测算的地下空间使用权价格略低于地价分配率系数修正法的测算结果。究其原因主要有两个：一是本文选取地下交易案例均为合建工程，地下和地上一同开发出让土地时可能存在某些优惠政策，使测算价格偏低；二是利用地价分配率系数修正法测算地下使用权价格时基于基准地价测算，而基准地价本质上已部分包含了地下空间的价值，所以使测算结果稍微偏高。可以看出，不同评估方法测算结果由于某些不可避免的干扰因素都存在一定的偏差和差异性，所以综合两种或多种测算结果，可使最终评估结果更加可靠有效。

5. 结论与讨论

5.1. 结论

以龙口市东城区为研究区，利用交易案例和相关资料，采用剩余法和地价分配率系数修正法分别测算了不同级别、不同用途的地下空间使用权价格；制定了东城区地下空间级别基准地价和独立开发地下空间使用权修正系数表。结果显示，不同级别、不同用途的地下空间使用权价格不同，在单独出让某一地下空间使用权时，应该根据相同级别和用途的标准测算。从土地级别上看，级别越高，地下空间使用权价格越高，地下空间使用权级别间价格差额随级别降低而减小。从用途上看，商业用地地下空间使用权价格最高，工业用地最低，居住用地居中。不同测算方法评估结果也有相应差异，在实际评估出让地下空间使用权时，可尽量选取两种不同评估方法测算，综合评估结果，达到评估结果的最优化。

5.2. 讨论

鉴于龙口市地下空间开发利用刚刚起步，缺乏单独出让地下空间的交易案例资料，难以进行单独出让地下空间的直接评估测算，因此编制单独开发地下空间修正系数表时必然存在一定的误差，今后应随着交易案例的增长进行修正。另外，不同城市的发展水平、发展方向不同，以及城市地形地貌、地质构造、水位等地质条件也不相同，导致不同城市地下空间开发利用程度不同，因此，不同城市的地下空间使用权价格和修正系数必然存在差异。今后，可通过扩大研究区域、收集更多交易案例，全面测算地下空间使用权价格，制定修正系数表，获取更多验证和综合评估结果，提高地下空间使用权价格评估的准确性及其应用价值。

基金项目

山东省高校“双一流”奖补资金项目(批准号：SYL2017XTTD02)；龙口市城镇基准地价更新项目(批准号：2016-020-2)。

NOTES

^*通讯作者。