1. 绪论
1.1. 研究背景
房地产业是当前国家经济的重支柱性产业，对于经济能否健康持续发展具有重大意义。房地产属于资本密集型行业，近年来，随着去杠杆政策的出台，以及日益趋紧的银行融资，加上监管层对违规进入房地产的银行信贷信托资金的严格把控，使得许多的房地产公司的资金紧缺，甚至存在资金链断裂的威胁。由此，如何客观有效地评估房地产上市公司的经营绩效，对于房地产业经营极其重要，对于房地产业整体进一步提升有着重要影响。目前，诸多专家学者对于房地产上市公司在经营绩效方面的研究已经颇有成效，但是多数是用SPSS进行因子分析。且现有研究在涉及到财务指标综合分析时样本量通常较小，对于整体行业的反映不全面。在此基础上，本文运用了R进行了主成分、因子分析以及聚类分析。扩大了样本量，对影响房地产经营绩效的指标进行了分析。
1.2. 文献综述
付莲莲、喻龙敏(2020)，以59家房地产上市公司为代表，五对房地产上市公司财务状况进行综合分析。最终研究结果表明：房地产上市公司经营绩效水平整体呈现良好，但存在两极分化现象，房地产上市公司综合表现主要依靠偿债能力，但发展能力、营运能力、盈利能力和资本结构因子得分情况也有着重要影响 [1]。
贾伟(2020)通过对我国22家广播、电视、电影和影视录音制作业的上市公司2019年年度报告数据进行了因子分析，得出资产周转率、偿债能力对于影视制造企业财务业绩评价的影响较大 [2]。
唐锋(2020)通过对柳钢股份2007~2017年度相关财务数据进行分析，成长能力对柳钢股份的财务业绩水平影响重大，在钢铁产品价格降低、产能过剩的情况下，柳钢股份应调整产业结构，整合多元产业资源，争取不断提高其在环境保护、房地产等其他产业的成长能力 [3]。
李雨、张丽(2020)通过对所选的研究期间样本企业财务综合能力评价的结果分析可以看出，偿债水平和盈利水平对于房地产企业财务业绩评价的影响较大 [4]。
张翰、晏智刚、李想(2020)发现企业经济效益在企业竞争能力中处于第一主因子的位置，包括了对初始变量因子中的盈利能力、成长能力、企业规模效益、市场份额、社会贡献有效概述，其中社会贡献属于外部间接经济效益 [5]。
王婧霏(2019)通过综合得分计算公式可以看出，对综合得分影响最大的是营运能力，排在第二权重的是盈利能力 [6]。
综上所述，国内学者一致认为上市公司的财务指标对公司的经营绩效有着显著的影响力，但是对于哪一种指标的影响最大存在分歧。随着房地产行业的蓬勃发展，对于房地产行业来说，行业竞争激励，为找出企业自身的不足之处，提升企业综合实力，建立健全适合公司发展的财务绩效评级体系十分重要。因此，本文对房地产行业财务绩效进行多元统计分析，是很有意义的。
2. 数据选取与数据来源
2.1. 样本选择
本文数据源自于CSMAR数据库，选取全国142家房地产开发企业的经营数据，以2019年的财务信息为主要参考标准，剔除了信息不完全的样本企业和ST股，ST*企业，最终保留了75家房地产企业进行分析。
2.2. 研究方法
本文采取主成分法、因子分析法和聚类分析法对房地产上市公司财务绩效进行评价。
主成分分析是指通过降维的方法，将多个不同指标转化成为几个相同的综合指标，首先将原始数据进行标准化，其次建立变量之间的相关系数矩阵，写出主成分并进行分析。然后，通过相关矩阵的R的特征值和特征向量计算得分排名。其具体步骤如下：1) 指标数据标准化；2) 确定主成分个数，构建指标体系；3) 建立综合评价模型，即主成分Fi表达式；4) 根据主成分的得分进行排名。
因子分析法是指从研究变量内部相关的依赖关系出发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的一种多变量统计分析方法。其具体步骤如下：1) 通过R软件对数据进行巴特利特球形检验和KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)检验，分析原有变量并进行筛选，去掉相关性较弱的变量，最终确定是否适合使用因子分析；2) 确定可用因子变量，提取公因子；3) 分析载荷矩阵，得到公因子变量和原因子变量之间的关系，同时命名公因子，其中因子旋转方法采用凯撒正态化最大方差法；4) 计算单独因子得分和综合经营绩效得分。
聚类分析法是指根据“物以类聚”的道理，对样品或指标进行分类的一种多元统计分析方法，它们讨论的对象是大量的样品，要求能合理地按各自的特性来进行合理的分类，没有任何模式可供参考或依循，即是在没有先验知识的情况下进行的。其具体步骤如下：1) 数据预处理；2) 为衡量数据点间的相似度定义一个距离函数；3) 聚类或分；4) 评估输出。
2.3. 财务指标选择
根据房地产企业的特点，本文初步选取12个具体财务指标进行研究，包括盈利、营运、偿债、成长能力四个方面。具体的财务指标，如表1所示。
3. 多元分析
3.1. 主成分分析
主成分分析主要是通过降维的方法，将多个不同指标转化成为几个相同的综合指标，首先将原始数据进行标准化，其次建立变量之间的相关系数矩阵，写出主成分并进行分析。然后，通过相关矩阵的R的特征值和特征向量计算得分排名。
相关系数矩阵如表2所示，主成分分析结果如表3所示。
Table 3. Principal component analysis results
表3. 主成分分析结果
确定主成分：前两个主成分的累计方差贡献率为71.63%，按照累计方差贡献率大于70%的原则，主成分个数取为4，4个主成分分别为：
通过得到的主成分表达式就可以计算出样本对应的变量值，从而达到降维的目的。但是在实际的应用过程中，提取出来的主成分无法清晰的解释其代表的含义。而因子分析就是一种完全的分析方法，可确切的得出公共因子。
3.2. 因子分析
因子分析法就是从研究变量内部相关的依赖关系出发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的一种多变量统计分析方法。
3.2.1. 极大似然做因子分析
通过极大似然做因子分析，其相关流程结果如表4、表5、表6所示。
Table 4. Maximum likelihood factor analysis
表4. 极大似然因子分析
3.2.2. 主成分因子分析
用主成分法因子分析结果，不进行正交旋转，其分析结果如表7所示。因子得分情况如表8所示。
Table 7. Results of principal component factor analysis
表7. 主成分因子分析结果
3.2.3. 结果分析
从上述的极大似然法和主成分法得出的因子分析结果可以看出，极大似然前四个因子的累积贡献率只有60.6%，而主成分法累积贡献率达到了71.63%效果比极大似然好，其原因在于，采用极大似然法作因子分析要求数据样本服从多元正态分布，但在实际中大多数数据都很难满足服从多元正态分布的要求。因此，为了更好地解释因子的含义，我们基于主成分法采用方差最大化做因子正交矩阵，结果如下：
主成分法采用方差最大化作因子正交旋转交旋转后，旋转成分矩阵分析结果如表9所示。由表10可知，公因子F1在资产报酬率、总资产净利润率、净资产收益率排在前三位。以上三个指标是企业盈利能力的体现。因此，把F1命名为盈利能力因子。公因子F2在流动比率、速动比率、资产负债有较大的载荷，所以以偿债能力因子对其命名。公因子F3在资产增长率、净利润增长率、营业收入增长率上载荷较大。是企业的成长能力的反映，由此将其命名为成长能力因子。公因子F4在 应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率，因此把F4命名为营运能力因子。
3.2.4. 计算得分及排名
因子分析的最后一个步骤就是运用回归方法计算因子得分，之后以第三步骤计算出的旋转之后的方差贡献率为权数，加权平均各个因子得分，由此得出综合得分。
通过综合得分计算公式可以看出，对综合得分影响最大的是盈利能力，排在第二权重的是偿债能力。因此，房地产企业应该注重自身偿债能力和盈利能力的培养。通过综合得分排名可知新能泰山、京能置业、万通发展、华联控股、荣安地产分别占据了综合得分排名的一到五名。与之相比，美好置业、泰禾集团、海航基础等公司与之相比还存在一定的差距，财务经营绩效还有待改进和提升。
如表11所示，对于第一类主因子，排名靠前的企业为广宇发展、新能泰山、华联控股、中国国贸的盈利能力相分大大高于其他上市公司，也使得其综合得分位居前列，应当在此基础上提升其他能力水平，保持稳定的综合得分。结合综合得分可以看出，广宇发展等因为盈利能力格外突出而其他能力相对较弱，其综合得分及排名还是名列前茅。因此，盈利能力是衡量房地产上市公司财务业绩评价的关键能力。
对于第二类主因子，万通发、城投控股、京能置业的偿债能力较强，而偿债能力在一定程度上可以展现出企业经营的稳定性，因此九万通发、城投控股、京能置业的综合得分名列前茅。应当在保持现有优势的基础上提升偿债水平，从而提升自身的综合财务能力。
对于第三类主因子，发展能力方面排名靠前的企业分别是荣安地产、招商蛇口、宋都股份，这类企业的其他各项能力水平居中，发展能力较强。企业发展潜力大，应当提升自身的盈利能力和经营水平，从而提升企业的综合竞争力。
对于第四类主因子，营运能力方面排名靠前的企业分别是大广宇发展、中交地产、京能置业，这些企业的资产管理水平较高，资产周转效率较好。企业应当注重提升其各项资产管理的效率，从而改进其资产周转水平，提升企业整体的经济效益。
通过对所选的研究期间样本企业财务综合能力评价的结果分析可以看出，偿债水平和盈利水平对于房地产企业财务业绩评价的影响较大。结合房地产企业本身的特点，资金需求量大、建设期长、回收期长，在当今国家不断加强宏观调控的背景下，房地产企业需要注重资金的偿付，整合自身资金资源，投入到盈利且风险相对较低的项目。在保证提升盈利能力的前提之下，注重对于偿债能力的提升。在受疫情影响房地产整个行业不景气的背景之下，房地产企业应该主动谋求新的思路，积极创新，增加企业的营业收入，提升企业的竞争能力。
3.3. K均值聚类分析
聚类分析(Cluster Analysis) [7]，是根据“物以类聚”的道理，对样品或指标进行分类的一种多元统计分析方法，它们讨论的对象是大量的样品，要求能合理地按各自的特性来进行合理的分类，没有任何模式可供参考或依循，即是在没有先验知识的情况下进行的。聚类分析起源于分类学，在古老的分类学中，人们主要依靠经验和专业知识来实现分类，很少利用数学工具进行定量的分类。随着人类科学技术的发展，对分类的要求越来越高，以致有时仅凭经验和专业知识难以确切地进行分类，于是人们逐渐地把数学工具引用到了分类学中，形成了数值分类学，之后又将多元分析的技术引入到数值分类学形成了聚类分析。聚类分析根据分类对象的不同分为Q型聚类分析以及R型聚类分析。Q型聚类分析是指对样本进行聚类，R型聚类分析则是对变量进行聚类。
聚类分析最终类中心见表12。
结论：如表13所示，第一类由大悦城、中州控股等共40个企业组成，这一类的综合能力都比较弱，第二类由万科、华侨城等22组成，这一类偿债能力、盈利能力、营运能力适中，第三类由万通发展、城投股控、京能置业组成，这一类表现为盈利能力弱但偿债能力十分好，第四类由华联控股、新能泰山、中国国贸等组成，这一类盈利能力十分最好，偿债能力也比较好。第五类是广宇发展，这一类盈利能力排名第二，营运能力最好。第五类由荣安地产、招商蛇口、宋都股份组成，这一类发展能力最好。
4. 结论与建议
房地产上市公司综合表现主要依靠盈利能力、偿债能力，发展能力、营运能力因子得分情况也有着重要影响。因此，企业经营绩效的提升，要在提高盈利能力的基础上，提高偿债能力，加强企业营运水平和成长水平，推动企业全面协调发展。
对于此，具体发展建议有如下几点：
1) 客观分析公司的偿债能力与盈利能力
房地产上市公司，要根据自身情况，分析偿债能力和盈利能力。如果公司的盈利能力和偿债能力较低，那么就不能为公司抵御各种风险，按时偿债提供保障，就会面临较高的经营风险。
2) 合理确定财务杠杆水平
我国房地产行业的资产负债率总体较高且呈不断上升趋势，财务杠杆会为公司带来抵税效应，从而提高绩效。但并不是越大越好，财务杠杆也可能发挥的是负效应，增加风险。公司应该确立一个合理的财务杠杆水平，在风险和收益中寻求平衡点。如果公司的盈利能力和偿债能力较低，那么就不能为公司抵御各种风险，按时偿债提供保障，如果此时财务杠杆过高，就会面临较高的筹资风险。相反，对于一些流动负债少，盈利高的公司来说，可以适当提高财务杠杆水平从而提高利润。
3) 建立风险管理机制
我国房地产上市公司的筹融资渠道单一，主要通过银行贷款、房地产信托进行融资。同时，流动负债占比大，结负债构不合理，对于分散风险存在较大阻碍。因此，为了提高经营绩效，应当建立风险管理机制，使公司能有效控制风险。
4) 提高成长能力和运营能力
努力提高自身产品功能、质量和服务，打造公司的创造性产品和特色品牌服务，在激烈的行业竞争中，寻找适合自身发展的市场定位。同时也要努力适当提高资产周转率，增强营运能力。