1. 问题的提出
近年来，中国持续推进城镇化，提升了人民生活水平，促进了社会的稳定和谐。特别是住宅房地产业的发展推动了新兴物业服务行业的兴起，为民生提供了重要保障。然而，随着人们对更高生活质量的追求，物业服务与业主需求之间的不匹配导致了一些纠纷，其中最常见的是关于物业服务质量是否合格的争议。在此背景下，如何认定物业服务瑕疵及其法律后果，成为理论和实务中的难点。
物业服务合同作为《民法典》中新增的典型合同类型，兼具双务合同与公共合同的双重属性。这一独特性使得物业服务合同在履行过程中既需遵循合同法的基本原则，也需要兼顾服务对象的群体性利益和公共性要求。从双务合同的角度来看，物业服务合同与传统服务合同类似，体现了等价有偿原则，物业服务企业需按照合同约定提供服务，业主则有支付费用的义务。然而，与传统服务合同不同，物业服务合同还具有明显的公共合同属性，其履行不仅涉及签约双方，还辐射到业主大会代表的全体业主。合同履行的质量直接影响小区的整体环境、公共秩序以及社区的和谐稳定。
同时，物业服务合同的法律规范体系尚不完善，尤其是对服务瑕疵的认定缺乏明确标准。《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业纠纷司法解释》)虽提供了一定依据，但由于条款过于原则性，实践中对瑕疵的认定标准不统一，导致业主与物业服务企业的权利义务关系未能有效平衡。此外，物业服务合同的履行标准往往受到地方性法规和行业标准的补充，这进一步凸显了其区别于传统合同的独特性。
物业服务合同还涉及多主体参与和公共属性，这使得其法律适用更加复杂。服务质量问题不仅关乎单个业主的权益，也影响全体业主的共同利益。例如，当物业服务人未尽到维护公共区域安全的义务时，其责任不仅是单个业主可主张的违约责任，更可能涉及公共安全的法定义务。《民法典》第一千二百五十四条明确了物业服务人报告并协助处理高空抛物等危害公共安全行为的责任，这类条款的存在进一步体现了物业服务合同的公益性与复杂性。
尽管我国已建立《物业纠纷司法解释》《民法典》物权编和合同编、《物业管理条例》等法律法规体系，仍然缺乏对物业服务瑕疵问题的清晰指引。这种不确定性在司法实践中表现为“同案不同判”，既不利于保护业主的合法权益，也对物业服务行业的规范发展产生不利影响。因此，有必要进一步厘清物业服务合同的法律性质，完善对服务瑕疵的认定标准，并明确针对不同程度瑕疵的救济途径，以为业主与物业服务人之间的平衡提供法律支持。本文拟从物业服务合同的特殊法律属性入手，深入探讨业主针对服务瑕疵的救济路径，尝试为解决这一问题提供更明确的方向和思路。
2. 物业服务瑕疵认定之争议
2.1. 物业服务瑕疵认定的实证研究
2.1.1. 司法案例梳理
通过“中国裁判文书网”高级检索功能，选择“民事案件”，全文输入“物业服务瑕疵”，案由输入“物业服务合同纠纷”，限定法院层级为“中级法院”，将检索时间设定为2020年后，共检索到65篇裁判文书。在排除与物业服务瑕疵无关的案件后，如物业费催缴、物业公司资质争议、单纯的合同效力问题，以及重复判决内容相同的案件，共筛选出41篇涉及物业服务瑕疵认定纠纷的裁判文书。
2.1.2. 司法实践中的瑕疵认定标准
根据对41篇裁判文书的分析，法院在物业服务瑕疵认定标准上体现出多样性，其主要认定方式可以归纳为以下三类：1) 合同约定标准：在41篇裁判文书中，有24篇明确以合同约定为瑕疵认定的主要依据，占比58.5%。这些案件中，法院通常要求物业服务企业严格按照合同中列明的服务质量标准履行义务。例如，在“某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案”中，法院认定物业公司未履行合同约定的每日清扫公共区域义务，构成服务瑕疵。2) 客观事实标准：在41篇裁判文书中，有13篇裁判文书基于物业服务实际情况认定瑕疵，占比31.7%。这些案件中，法院考虑物业服务的实际履行情况及是否满足了合理服务期待。例如，在“赵某与某物业公司服务合同纠纷案”中，尽管物业公司未能完全达到合同要求，但法院认为其服务总体符合小区业主的合理期待，未构成重大服务瑕疵。3) 行业规范或地方标准：另有4篇裁判文书参考了地方性物业管理法规或行业标准作为认定依据，占比9.8%。例如，在“张某等业主诉某物业公司服务瑕疵案”中，法院引用了地方物业管理条例，指出物业公司未达到规定的绿化管理标准，判定其服务存在瑕疵。
2.1.3. 司法实践中瑕疵程度与责任承担的认定
对上述41篇裁判文书的分析表明，法院对服务瑕疵的严重程度与责任承担的认定主要集中在以下几类：1) 轻微瑕疵：在41篇裁判文书中，有12篇裁判文书认定服务瑕疵为轻微，占比29.3%。法院通常在这种情况下驳回业主的赔偿请求，认为物业公司履行的主要服务义务未受实质性影响。2) 严重瑕疵：有21篇裁判文书认定服务瑕疵为严重，占比51.2%。在这些案件中，法院通常判令物业公司承担减免物业费、赔偿损失等法律责任。例如，在“王某诉某物业公司重大瑕疵案”中，因物业公司导致小区电梯长期停运，法院支持业主要求减免一半物业费的诉请。3) 根本瑕疵：有8篇裁判文书认定服务瑕疵达到根本违约程度，占比19.5%。此类案件中，法院通常判决解除物业服务合同，并支持业主的全部损害赔偿请求。例如，在“李某与某物业公司合同解除纠纷案”中，因物业公司长期未履行合同约定的安保义务，法院判决合同解除并支持业主的损害赔偿请求。
2.1.4. 司法实践中举证责任的分配
在上述41篇裁判文书中，法院在举证责任分配上普遍体现以下特点：1) 业主的初步举证责任：大部分裁判文书明确要求业主对物业服务存在瑕疵提供初步证据，如照片、视频或其他记录材料。在“杨某等诉某物业公司瑕疵纠纷案”中，法院认定业主提交的照片足以证明小区环境卫生问题。2) 物业公司的反证责任：在21篇裁判文书中，法院要求物业公司提供反证以证明其已履行合同义务或服务质量符合标准。例如，在“某小区业主委员会诉某物业公司案”中，法院要求物业公司提交日常保洁记录作为反证，但因证据不足，法院认定其存在服务瑕疵。
2.2. 物业服务瑕疵认定的具体司法实践困境
2.2.1. 业主举证困难
首先是业主面临着证据量化的挑战。物业服务合同作为一种持续性合同，要求多次履行，因此难以仅凭一次行动来评估服务质量。通常这些合同是每年一次续签，这意味着服务的质量问题可能是逐渐积累的结果。以修剪小区草坪为例，一次不当的修剪不会导致显著问题，但在多次不当修剪后，草坪可能会出现问题。对于普通业主来说，难以准确判断瑕疵何时发生以及如何影响服务质量。其次，单个业主举证也存在着障碍。物业服务合同中的服务瑕疵争议通常涉及单个业主与服务企业之间的冲突。根据我国法律规定，在民事诉讼中，举证责任的分配遵循“谁主张，谁举证”的基本原则。然而，对于公共区域内的服务问题，例如小区的公共绿地，单个业主难以提供足够的证据来支持其主张。这种公共性质的合同使得业主在举证方面面临挑战。另外，信息不对称也是一个导致举证困难的原因。在服务合同履行中，通常存在信息不对称的情况。这种状态与社会分工的变化、科技迭代更新和私有信息的发展有关系[1]。物业服务企业通常拥有更多关于合同标的的信息，例如服务费用的详细计算、保洁时间表、安保措施等。业主往往只能根据个人感觉来评估服务质量，因此很难提供明确的文件和数据来证明其主张。虽然业主可以要求法院获取证据，但无法保证这些证据的真实性和完整性。信息不对称影响了业主的维权，因为他们依赖服务企业提供的信息来证明问题，但这可能不够全面或准确。
2.2.2. 服务瑕疵特点造成审判棘手
第一，物业服务合同的群体性质给纠纷解决带来了独特挑战。尽管纠纷的主体通常是物业服务企业与个别业主发生争议，但合同内容通常涉及整个小区的业主。因此，如果法院判定支持某个业主的诉求，其他业主也可能因合同的关联性而参与诉讼。例如，当一个单个业主提出存在服务瑕疵的主张时，这可能导致其他业主加入纠纷，因为物业服务企业按照合同内容履行给付物业服务时，通常不会出现针对极个别业主的服务存在瑕疵的情况，往往是个别业主并不满意服务质量而导致出现纠纷，这种情况增加了法院的工作负担，也可能导致出现业主集体拒缴物业费用的负面影响，干扰物业服务企业的正常运营。因此，在处理物业服务合同纠纷时，审判人员可能会谨慎使用或避免支持个别业主的抗辩请求，引发了合理性与法律公平之间的冲突，增加了审判工作的复杂性。
第二，物业服务合同的公益性质要求考虑更广泛的因素来解决服务质量争议。该合同旨在维护所有业主的共同利益，涵盖了个别业主和整个小区的权益。例如，根据《民法典》和《物业管理条例》，物业服务企业不仅需要履行合同约定，还需要对小区内的法律违规行为进行制止，并有责任向相关部门报告违法行为。这些责任直接体现了合同所涉及的内容具有极强的公益性质，并且已经明显超出了私益保护的范围。物业服务企业还负担了文化教育、医疗卫生等公益性任务，由此也进一步扩大了服务质量争议的范围[2]。
第三，物业服务的提供是动态变化的，服务的提供和接收是连续的。服务的无形性和难以确定性使得评估物业服务质量变得复杂。同时，物业服务依赖于服务对象，一旦服务提供者存在服务瑕疵，业主要求其恢复原状或其他补救措施比较难以达成。即使存在某些弥补措施，也可能无法重新建立双方的信任。小区业主将自己的权利委托给物业服务企业，需要对其专业水平和信誉有信任。当违约状态破坏了双方的信任时，弥补措施可能不适用于那些具有持续性、与生活密切相关且依赖高度信任的物业服务合同。
2.2.3. 服务瑕疵认定裁量依据不一
在民事法律体系中，法官需要根据不同的案情裁定未被明确定义的审判内容，这源于民法的灵活性和滞后性。这种自由裁量权在物业服务合同领域也表现出多样性。判定物业服务瑕疵的依据主要包括合同约定、从给付义务出发、因果关系、可预见性规则以及地方性标准。
首先，合同约定是一种主要依据，合同中的内容通常被看作最重要的判定标准。然而，合同条款有时可能模糊或不全面，难以提供明确的服务瑕疵认定标准。其次，考虑主给付义务，即服务提供者应提供的具体列明物业服务内容，但是物业服务内容也不能够全面的界定物业服务瑕疵，因为它依赖于主给付义务的履行程度。此外，考虑因果关系也是一种判断依据。物业服务合同涉及不仅是合同双方，还可能涉及小区内的其他居民或访客。因此，考虑服务接受方的损害与服务提供者行为(包括消极行为和积极行为)之间的因果关系也是一个常见的判断依据。另外，可预见性规则可以用于判断是否可以预见到损害，但这依赖评估人的专业程度和能力，如果缺乏统一的标准也可能导致不确定性。最后，一些案例也揭示部分审判机关可能会参考地方性标准，如地方法规或条例，来判断服务瑕疵。然而，不同地区的标准可能不同，这也是导致实践中判决不一致的主要原因。
尽管法律体系允许法官在一定范围内行使自由裁量权，但这种裁量权的多样性可能导致“同案不同判”的现象。这不仅不利于确保审判的公平性和一致性，还会对法律体系和社会秩序产生不利影响。为了提高法律体系的稳定性和服务质量，有必要制定明确的服务质量标准，以确保各方都能明确合同内容，满足业主对约定的具体物业服务质量的期望。
2.3. 物业服务瑕疵认定纠纷产生的原因
2.3.1. 物业服务瑕疵认定的法定标准缺位
统一物业服务合同作为新增的典型合同，出现在《民法典》合同编第二分编的第二十四章。尽管《民法典》第九百四十二条和第九百四十三条规定了物业服务企业的义务，但整章中却未详细阐述物业服务合同中可能出现的瑕疵与违约情况。这一缺失意味着出现服务瑕疵时的争议解决方案需要寻求合同法总论的帮助，即通过《民法典》合同编通则部分寻找规范依据。在这方面，《民法典》第五百七十七条和第五百八十二条规定了不履行或不完全履行义务时需要承担违约责任的情形，这可能包括修理、更换、重做、退货、减少价款或酬金等方式。但是物业服务合同的瑕疵问题涵盖多种情况，而合同编通则的规定通常适用于商品买卖等简单合同，难以完全适用于具有持续性、复杂性和公益性的物业服务合同。
由于法律条文的不明确，许多业主将物业服务公司未达到其期望的履行标准作为拒绝缴纳物业费的理由，并主张抗辩权。这些抗辩理由各不相同，如服务不达标、管理混乱、物品丢失、监控模糊等。不同案例中业主主张存在服务瑕疵的理由多种多样。在实践当中，也有业主指出物业服务提供者不履行或不完全履行法定义务的情况来体现物业服务瑕疵。因为在一般情况下，物业服务合同无法穷尽物业服务企业的全部义务，其义务有时候直接来源于相关法律法规的明确要求。例如，《民法典》第一千二百五十四条规定了高空坠物致人损害情况下物业服务企业的义务，而地方性物业管理法规则更详细地规定了物业服务企业的义务，包括汇报、监督、答疑、问题解决、环境卫生等方面。中国物业管理协会发布的物业管理服务等级标准也为业主提供了一定的参考，使他们能够评估服务质量与费用水平之间的关系。1然而，物业服务费用受多种因素影响，包括城市发展水平和行业情况，因此，相同标准的服务在不同地区可能会产生不同的收费水平。但是这种差异仍未能弥补法律规定中的空白。
2.3.2. 物业服务瑕疵认定的约定标准不清
由建设部(现更名为“住房和城乡建设部”)和国家工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同(示范本)》(GF-97-1010)是国家推荐使用的合同模板。不过，作为物业服务企业提供的模板合同，其服务质量条款在符合法律规定的前提下，可由双方协商后进行相应调整，该示范文本缺乏具体约定，仅在第二十一条第九款中提及业主和物业使用人对物业服务企业的满意率，但未明确规定具体要求的百分比。本质上《物业管理委托合同(示范本)》中涉及服务质量的条款在文本中是以空白形式留出的，并未作具体规定，而是为双方协商提供了依据。因此，虽然《物业管理委托合同》从义务规定的角度为纠纷解决提供了大致方向，但也并未明确各类服务瑕疵的具体标准，而这种模糊性也可能导致无法确定性地解决物业服务瑕疵所引发的法律纠纷。
另外，物业服务企业无法按照合同约定提供完全的物业服务产生纠纷时的合同救济方式并未约定明确也是引发争议的原因之一。根据《民法典》第五百八十二条的规定，一方未能履行义务达到约定标准时，应承担相应的违约责任，包括修理、重做、更换、退货、减少价款或报酬等。但是，物业服务中可能会出现各种类型的服务瑕疵，想要事先明确约定适当的救济方式并不容易。如果合同双方未能就不同瑕疵可能导致的法律后果达成一致，现行法律也无法提供清晰的指引。另外，物业服务合同对于服务内容的复杂性和公益性而言，通常无法简单适用退货或减少费用等传统方式，因此缺乏明确的违约责任约定会导致法律依据的不足。
2.3.3. 业主对抗辩权利的随意使用
如果从《民法典》第五百二十六条的字面含义来看2，有可能导致业主可以因任何轻微缺陷而拒绝缴纳服务费。鉴于物业服务企业在履行持续性合同中需投入大量人力、资金和物资，业主若随意行使抗辩权，可能对企业的正当权益造成损害，不利于双方维持稳定的合同关系。
笔者通过检索威科先行法律资源库，结果显示涉及物业服务合同抗辩的依据多种多样，可能涉及合同效力问题、签约主体的法律资格争议，以及物业服务企业存在违规收费、未履行管理责任、安保措施不完善或设施维护延误等情形。需要强调的是，《物业纠纷解释》第六条对业主提出抗辩权的合理性提出了要求，明确指出如果业主没有正当理由且未按期缴纳物业费，物业服务企业提出继续缴纳物业费用的诉讼请求，法院应予支持。对于一般的违约行为，若未涉及违法或重大违约，服务瑕疵是否构成正当抗辩理由存在不明确之处，而这种模糊性也容易导致业主滥用抗辩权。
2.4. 物业服务瑕疵认定纠纷的解决思路
2.4.1. 统一物业服务瑕疵的判断方法
合同中的服务质量问题一直是合同履行的核心要素之一。当一份合同详细约定了服务质量标准时，这些标准应该成为双方当事人判定服务质量的主要依据。然而，当合同中没有明确约定或者约定不清晰时，就需要采取适当的措施来解决质量争议。双方首先应该进行协商，尝试补充合同，以明确服务质量的标准和期望。这是合同履行中解决争议的首要方法，因为它尊重了双方当事人的意愿和合同约定[3]。
然而，如果协商未能达成一致，根据《民法典》第五百一十一条的规定，应该继续履行合同，并且需要依赖特定的质量标准来判定服务质量。由中国物业管理行业共同制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》提供了统一的技术要求，但并不要求所有物业服务企业都必须遵守。虽然说在评估物业服务质量时，首先应该依据合同中的约定来进行瑕疵认定。合同明确了服务质量的期望，因此这是最直接的依据。但是在有些情况下，单纯依赖合同约定可能无法解决所有问题，特别是在涉及主观性判断的情况下。为了解决这一问题，就必须要借助行业标准。这就需要推动将《普通住宅小区物业管理服务等级标准》作为国家强制性标准的一部分。这将使该标准不再仅仅是一个行业推荐标准，而是具有法律约束力。这样一来，不仅合同约定，还有国家标准将成为评估物业服务质量的重要依据，这也有助于减少对物业服务质量的主观性判断。
2.4.2. 再分配双方之举证责任
业主行使抗辩权的目的是保障物业服务合同的正常履行，而不是规避缴纳物业费的义务。由于抗辩权的使用往往基于个人利益考虑，这可能与整体业主的共同利益产生偏差，甚至引发利益矛盾。因此，有必要在行使抗辩权时施加合理的限制，以避免引发争议。当业主的抗辩权行使仅涉及其个人利益且不侵害其他业主的权益时，法院应允许业主行使该权利。
在业主抗辩或提起诉讼的情况下，由于物业服务合同通常未明确约定举证责任，一般按照“谁主张，谁举证”的原则，由业主对物业服务瑕疵的存在承担举证责任。然而，业主在举证方面往往处于劣势，因为服务企业更容易掌握并提供有力证据。因此，物业服务合同应合理分配举证责任，以体现其特殊性。考虑到服务企业在证据收集和提供上具有优势，要求其承担更多的证明责任既能减轻业主负担，又有助于避免因信息不对称导致的不公，例如可能存在物业服务企业隐瞒或伪造证据的情况。在此情形下，不仅需要业主积极提供证据表明存在瑕疵，还需要服务企业承担证明其履行了合同的责任。法院在必要时应进行取证，以确保合同各方在诉讼中的地位平等。这将有助于保护处于举证劣势地位的业主，确保双方在法律程序中得到平等对待。
2.4.3. 细化服务瑕疵等级划分标准
根据《民法典》合同编的相关规定，未履行或未完全履行合同义务均属于违约。在物业服务合同中，服务企业未达到约定标准即构成违约，业主可行使抗辩权或要求减价。然而，物业服务合同因服务内容复杂、对象多样及履行中的现实困难，需采取更灵活和细化的方法，对服务瑕疵程度进行明确划分，以平衡双方权利义务。
笔者建议将服务瑕疵划分为三个等级：根本瑕疵、严重瑕疵和轻微瑕疵。根本瑕疵指物业公司完全未履行合同核心义务，导致合同目的无法实现，例如完全停止服务或长期停用电梯。在此情况下，业主有权解除合同并要求赔偿。严重瑕疵介于根本瑕疵与轻微瑕疵之间，表现为服务履行未达合同约定的一半或长期未满足合同目标，如垃圾堆积、安保缺失或投诉处理不当。这类瑕疵可导致业主暂缓支付物业费，并要求物业公司限期改正，若整改不力，则业主可请求减价或解除合同。轻微瑕疵则是服务中的小问题，如偶尔未巡查或清洁延误，虽存在缺陷但未实质影响合同目标。处理此类瑕疵时应注重协商，以避免加剧矛盾。
在细化等级标准的过程中，可结合具体服务内容和行业标准，从清洁覆盖率、设施完好率及安全巡检频次等维度制定操作性指标。例如，可设定未完成服务的具体天数或延误次数限度；同时区分个体性影响与群体性影响，如单一业主的短期困扰属轻微瑕疵，而全体业主受影响则可能构成严重瑕疵。
为提高纠纷处理效率，可引入分级响应机制，并针对不同瑕疵等级设置相应的救济措施。根本瑕疵应立即解除合同并追究违约责任；严重瑕疵设定整改期限并附法律后果；轻微瑕疵则通过小额罚款或警告等柔性方式解决。此外，建议引入第三方评估机制，借助专业机构审查瑕疵，提供客观依据，缓解业主与物业公司之间的矛盾。
通过上述细化标准，不仅能够更好地保护业主权益，还能为物业服务行业的规范化发展提供有力支撑。按照上文所述的分类分成三个层级的瑕疵是可行的，在此基础上不同程度的瑕疵可以更灵活地适用解除权、抗辩权和减价等责任。这有助于在维护合同公平性的同时，避免不必要的纠纷，促进物业服务合同的顺利执行。
2.4.4. 抗辩权和减价责任的法律性质探讨
抗辩权和减价责任是物业服务合同中两种重要的法律救济途径，其法律性质各有侧重，功能不同，但共同服务于合同目的的实现。
抗辩权是一种防御性权利，适用于物业服务人存在严重瑕疵的情形。《民法典》第五百二十六条规定，互负债务的一方未按约履行，另一方可暂缓履行义务。业主行使抗辩权的目的在于迫使物业服务人纠正违约行为，其特点是防御性、相对性和阶段性，适用于合同履行过程中的即时救济。
减价责任则是一种独立的违约救济措施，适用于物业服务存在轻微瑕疵的情形。《民法典》第五百八十二条赋予业主要求减少物业费用的权利，以弥补因服务质量下降造成的损失。减价责任具有终局性，强调对价公平，是在合同目的未严重受损情况下的补偿机制。
二者在法律体系中的定位既有区分又有联系。抗辩权适用于严重瑕疵，旨在动态维护合同履行；减价责任适用于轻微瑕疵，通过补偿实现权益平衡。两者可在特定情形下交叉适用，如严重瑕疵导致合同目的部分受损时，业主可先行使抗辩权，随后依据实际损失主张减价。
通过明确二者的法律性质及适用范围，可以更有效地处理物业服务纠纷，既维护业主权益，又保障合同履行的稳定性，为物业服务行业的规范发展提供支持。笔者将在下文重点探讨基于严重服务瑕疵时业主抗辩权的行使规则以及基于轻微瑕疵时物业服务人的减价责任的适用。
3. 基于严重服务瑕疵的业主抗辩权之行使
3.1. 抗辩权的性质与成立条件
业主抗辩权的性质问题一直备受争议，尤其在物业服务合同中。业主可以通过拒绝支付物业费来行使抗辩权以保护自己的权益。学术界对于业主抗辩权的性质存在争议，主要讨论它是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权。笔者认为，业主抗辩权应当视为一种同时履行抗辩权。在实际操作中，物业服务合同通常会规定物业费的结算周期，常见的如按季度或年度结算。这种合同通常被视为连续性合同，其中双方的付款和服务提供是持续发生的[4]。因此，将业主抗辩权视为先履行抗辩权是不正确的。尽管物业费的付款通常会在服务提供之前或之后发生，但这不应该改变业主和物业服务人之间的同时履行的性质。物业服务合同作为整体，双方的付款和服务提供是同时发生的，因此业主有权在某个结算期内拒绝支付物业费，而这基于的是整个合同的同时履行抗辩权。虽然《民法典》第五百二十五条提到“没有先后履行顺序”，但这并不意味着在没有明确约定履行顺序的情况下就不存在同时履行抗辩权。实际上，当付款期限不同时，也可以认为同时履行抗辩权存在[5]。
另外，业主同时履行抗辩权的成立需要满足特定条件。首先，物业服务合同必须是有效的。如果合同无效，那么就没有业主同时履行抗辩权的基础。物业服务合同不仅需要符合一般合同的有效要素，还需要确保业主委员会已经得到了业主大会的授权，否则合同对业主是无效的[6]。此外，业主要行使同时履行抗辩权，需满足特定前提条件，其中之一是业主需要具备相应的抗辩权行使的主体资格。最后，业主行使抗辩权时要具备正当的抗辩事由，这是构成业主同时履行抗辩权的重要条件之一。业主可以行使抗辩权的正当事由包括物业服务人的严重瑕疵履行行为，以及《物业服务纠纷司法解释》中规定的物业服务人违法收费和合同终止后的物业费。
3.2. 抗辩权行使的主体条件
3.2.1. 单个业主的抗辩权主体资格
主标物业服务合同有两方面的法律特点，一方面具备债权性质，另一方面带有规范性特征。首先，该合同对签约双方，即业主委员会和物业服务人，具有法律约束力，这体现了其债权性质。同时，合同内容在履行过程中对实际参与方也具有约束作用，展现出规范性的特点。作为缔约方，业主委员会与物业服务人需遵守合同约定，而合同的规范性效力则扩展至全体业主，对个人同样具有拘束力。债权性质反映了合同的相对性原则，即合同义务与权利通常仅限于当事人之间，除非法律或合同另有规定。物业服务人基于全体业主的授权提供服务，其角色定位明确为物业服务的提供者而并不是管理人。同时，物业服务是具有公益性的服务，最终服务于全体业主的公共利益[7]。假设物业服务企业违约，责任应由其承担，而不牵涉合同之外的第三方。规范性效力方面，物业服务合同对单个业主产生直接的效力。这意味着单个业主无需依赖合同的集体性质提起集体诉讼，而可以通过个别合同诉讼来行使抗辩权。这种效力的存在使合同的内容能够约束物业服务人和单个业主，无需其他程序或法定要求[8]。物业服务合同的规范性效力使单个业主能够像援引法条一样引用合同内容提出抗辩。这种效力在解决单个业主与物业服务人之间的纠纷时起着关键作用。物业服务合同的债权效力与规范效力并非对立，而是共同作用于合同的订立与履行阶段，两者相辅相成，贯穿始终。这使得业主同时履行抗辩权的主体资格不仅限于合同当事人，而也包括单个业主。
3.2.2. 业主委员会抗辩权主体资格的确立
业主委员会的法律性质既包括社团性质的自治组织，也包括一定的私法人性质。这体现在实体法和程序法两个层面。首先，从实体法的角度来看，业主委员会作为业主集体的代表，通常是物业服务合同的一方，有权与物业服务人协商并签订合同。这种安排反映了业主委员会的私法人属性。尽管合同内容在一定程度上具有公益性，其核心目标仍是为各相关私主体的利益提供保障和服务。其次，在程序法层面，业主委员会作为无权利能力的社团组织，在法律程序中具有一定的当事人资格[9]。这在《民法典》中得到了明确规定，说明业主委员会可以作为合同的一方参与诉讼，包括代表业主行使同时履行抗辩权。业主委员会与业主大会或业主的关系既可以理解为代表，也可以理解为代理。业主委员会代表业主团体的利益与其私法人性质相符，其行为产生的法律后果由业主团体承担。此外，业主委员会基于代理授权享有抗辩权主体资格，以维护业主团体的权益，但其法律后果仍由全体业主共同承担。
3.3. 抗辩事由的认定
首先，要讨论单个业主行使同时履行抗辩权的正当事由，需要强调的是，单个业主在维护自身权益的同时，也必须考虑维护整个业主团体的利益。因此，单个业主的抗辩事由应当受到一定限制。在我国的《物业管理条例》中，明确规定了物业服务人的六项职责，包括维修养护、清洁绿化、经营管理、维护秩序、保护业主安全和协助处理违法行为。个别业主对物业服务存在重大缺陷提出抗辩时，应限定在物业服务职责范围内，并需与自身权益直接相关。例如，当物业服务人存在违规收费行为或在合同解除后仍索要物业费用时，这种情况对业主的财产权益造成了直接损害，因此，业主可以正当行使同时履行抗辩权。又或者，如果物业服务人代收代缴水电费，但因其错误导致停水停电等问题，这也会直接影响到单个业主的生活，因此，单个业主可以合法行使抗辩权。
然而如果抗辩事由不仅仅涉及单个业主的权益，单个业主就无权行使抗辩权。因此就需要让业主委员会担任抗辩权的主体。业主委员会作为业主团体的代表，在维护整个业主团体的利益方面扮演着重要角色。虽然业主委员会有权行使同时履行抗辩权，但也仅限于与业主团体利益相关的事项。例如，如果物业服务人提前解除合同但拒绝退出服务区域，导致整个业主团体遭受损失，业主委员会可以代表业主团体行使抗辩权。然而，如果抗辩事由只损害了个别业主的利益，而不涉及整个团体的利益，业主委员会不能代表业主团体行使抗辩权。
总而言之，单个业主行使抗辩权需要确保其抗辩事由与自身权益相关，同时考虑维护整个业主团体的利益。业主委员会则可以代表业主团体行使抗辩权，但也需要确保抗辩事由与整个团体的利益相关。这种限制是为了平衡个体与集体的权益，确保抗辩权的合理行使，同时维护业主团体的整体利益。
4. 基于轻微服务瑕疵的物业服务人减价责任之适用
4.1. 业主请求减价的正当性
《民法典》第五百八十二条位于合同编通则部分的违约责任一章3，是在《合同法》第111条的基础上略有修改，将原文中的“要求”更改为“请求”，同时将“质量不符合约定”改为“履行不符合约定”，从而扩大了适用范围。这一条款是对合同义务未完全履行的一般规定，而物业服务合同是《民法典》规定的一种有名合同，因此可以适用于该条款。“履行不符合约定”一般包括因瑕疵行为而导致合同目的未实现的瑕疵给付(例如物业服务人管理的门卫随意放行外来车辆导致小区车位不足)以及因瑕疵行为同时带给合同相对人财产损失的加害给付(例如因物业服务人管理的门卫随意放行外来车辆导致剐蹭小区业主的车辆)。
在瑕疵给付的情况下，业主可以根据这一法条主张降低物业费用；而在加害给付的情况下，业主不仅可以要求降低费用，还可以选择要求物业服务人进行严格的外来车辆禁止进入制度的执行，或者要求物业服务人赔偿损失[10]。此外，该条款明确了因合同履行不完全而产生的后果，包括承担维修、重新履行、更换商品、退还货款或酬金、以及减少价款等违约责任4。在物业服务合同中，减少价款或酬金是最常见的一种方式，以实现合同中的价格与质量的平衡。总之，当业主无法行使抗辩权以反对物业服务企业的轻微瑕疵履行行为时，可以依据《民法典》第五百八十二条的有关违约责任规定，通过减少支付物业费的方式来维护自己的合法权益。这一法条为业主提供了一种法律依据，以应对物业服务合同中未明确约定的轻微瑕疵履行情况。
4.2. 物业服务人减价责任的具体适用
在物业服务合同中，轻微瑕疵的认定需要满足一些特殊条件，因为这类合同具有团体性质，不同于一对一合同，因此需要特殊的标准来确定轻微瑕疵。首先，轻微瑕疵的范围应仅限于合同规定的基本职责，而根据《物业管理条例》第2条的规定，可以总结出物业服务的六个方面职责，包括：小区公共卫生保洁、公共设施维护、公共绿化养护、房屋公共部位管理、安保及公共秩序维持。根据这六个方面的职责，业主缴纳的物业服务费应对应物业服务企业提供的上述服务内容。在评估物业服务费是否应减价时，应以这六个方面的服务范围为依据，不能包括合同之外的内容，以维护业主团体利益和合同原则的等价性。此外，虽然业主对物业服务的感知因人而异，但在客观认定轻微瑕疵方面，需要遵循客观标准，可能需要引入第三方评估来明确轻微瑕疵。
在出现轻微服务瑕疵时，也无需穷尽其他类型的救济途径。虽然《民法典》第五百八十二条规定了多种救济方式，但是关于这些方式是否存在顺位关系，即是否必须先尝试前面列出的方式后才能要求减价，存在不同观点。有学者认为基于诚实信用原则，应优先考虑修理、重作等方式，只有在这些方式无法满足权利人的救济需求时才考虑减价[11]。然而，这一观点可能无法适用于物业服务合同这类特殊类型的合同。物业服务合同具有明显的集体性特点，解除合同相对较为困难，通常需要全体业主的一致意见。这类合同通常是连续性的，业主长期享受服务，轻微瑕疵可能会积累。因此，在这种情况下，要求业主在请求减价前必须首先尝试前面列出的救济方式显然不太合理。业主无需耗费精力来穷尽这些方式，只要物业服务人的行为符合减价的规定，业主便有权主张按比例减少缴纳的物业费用，以保护自己的权益。此外，在与物业服务企业的诉讼争议中，业主仍然相对弱势，如果要求业主在请求减价前必须尝试其他救济方式，将使业主难以行使其权利，与保护业主权益的立法目的相悖。
最后，减价责任的基础是合同等价关系的破坏，不要求物业服务企业存在过错，而这也符合公平原则，因为业主通常处于弱势地位，物业服务的无形特性使得过错难以明确，如果要求业主证明物业服务企业的过错，将给业主的救济途径带来不必要的困难，因此不应将过错作为其承担减价责任的构成要件，但在具体纠纷处理中，应综合考虑瑕疵的性质和程度，以及业主权益的受损害程度，以确保公平维护业主团体和物业服务企业的合法权益。
5. 结语
物业服务合同，作为近年兴起的合同类型，在我国法律体系中受到《民法典》和《物业管理条例》等法律法规的规范。然而，这些法律并未详细涵盖物业服务合同中的具体问题，尤其是物业服务瑕疵认定问题。这一缺失导致了法院在处理物业服务瑕疵纠纷时的实际操作难度，审判人员难以统一标准，案件处理存在困难。为解决这一问题，应重视合同约定标准，并结合行业标准作为辅助依据，从而降低瑕疵认定中的主观性影响。
为了更好地平衡业主救济与物业服务整体环境的稳定，需要区分瑕疵的等级。具体而言，严重瑕疵适用抗辩权，轻微瑕疵适用减价权。抗辩权的主体范围应涵盖所有业主，包括单个业主和业主委员会。单个业主仅能对涉及个人权益的问题行使抗辩权，而业主委员会则可代表全体业主维护共同利益，针对整体性问题提出抗辩。在面对轻微服务瑕疵时，减价权是一种平衡业主与物业服务人关系的有效方式。在物业服务合同中，减价权的适用条件具有特殊性，不需要严格遵循救治权优先原则，也不需要将物业服务人的过错作为前提条件。
综上，笔者试图通过提出一种更实际的物业服务瑕疵救济途径思路，以满足不同情况下业主的需求，维护业主权益。虽然物业服务合同领域的法律法规仍需进一步完善，但这一方法或可为解决实际争议提供参考。
基金项目
本文系2023年江苏省研究生科研创新计划项目“业主以瑕疵服务为由行使抗辩权的法律问题研究”(SJCX23_1651)的研究成果。
NOTES
1具体参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》以及《地方普通住宅物业管理服务等级指导标准》。
2《民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
3《民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
4同前注11。