1. 引言
1.1. 问题的提出
近年来，中国房地产市场经历了从高速扩张到深度调整的转型期。在此背景下，国务院提出“保交楼、稳民生”专项政策，要求压实地方政府责任，推动逾期难交付项目复工复产。这一政策的实施，不仅重构了房地产市场的监管逻辑，更对商品房交付条件的法律规范完善与司法实践提出了新挑战。
我国法律规范虽明确交付条件需“验收合格”，但“验收合格”的具体标准在立法层面长期模糊。例如，《建设工程质量管理条例》(以下简称《条例》)中有两款条文规定了商品房的交付条件：第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”(即“五方验收说”)；第49条要求“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”(即“验收备案说”)。两款条文是择一适用还是需同时满足，实践中存在较大争议。
法律规定不明导致司法裁判规则混乱，开发商与购房人围绕“交付条件是否达成”的纠纷频发，进一步加剧司法公信力危机。因此，厘清商品房交付条件的规范差异，探索裁判规则的统一路径，既是破解“保交楼”政策落地难题的关键，也是平衡市场主体权益、维护交易秩序的现实需求。
1.2. 研究现状与学术贡献
1.2.1. 学界研究现状梳理
当前学界关于商品房交付条件的研究，核心分歧集中于“验收合格”的界定标准，形成两大对立观点阵营：
“程序要件说”：以解小平[1]、张雪雪[2]为代表，认为“验收合格”不仅需满足建设单位组织的五方验收，还必须完成行政主管部门的验收备案。理由是备案程序能通过行政机关的事后审查，弥补五方验收可能存在的主体利益关联缺陷，确保工程质量符合公共安全标准。
“实质合格说”：林彬[3]、江西省高级人民法院立案二庭课题组[4]等持此观点，主张五方验收合格即满足“验收合格”的核心要求，验收备案仅为行政监管手段，不影响民事交付行为的效力。若将备案作为交付前提，易因行政程序滞后导致开发商违约，损害购房人居住权益。
此外，在行政监管与民事自治的边界问题上，学界观点亦存在差异：王利明[5]提出应强化行政监管对民事交付的约束，通过明确备案的法定效力减少司法裁判分歧；崔建远[6]则强调民事意思自治的优先性，认为在不违反强制性规定的前提下，当事人可约定高于法定标准的交付条件，但不得通过约定降低法定的五方验收要求。
1.2.2. 本文学术贡献
相较于现有研究，本文的创新与贡献主要体现在三方面：
研究范式突破：突破单一规范分析或案例分析的局限，将“立法冲突–司法分歧–行政监管”三维结合，揭示交付条件争议的根源是行政监管权与民事自治权的边界模糊，而非单纯的标准认定问题。
理论应用深化：针对《条例》第49条的性质争议，引入“管理性–效力性”强制性规定区分理论，结合公法与私法交叉视角，明确其管理性规定属性，为司法实践提供理论支撑。
对策实践适配：不再局限于立法完善或司法统一的单一路径，提出“立法明确标准–司法细化规则–行政优化流程”的协同治理方案，尤其针对“保交楼”政策需求，设计备案流程简化与违约责任平衡的具体措施，增强建议可操作性。
2. 商品房交付条件的规范差异分析
2.1. 法定交付条件的规范检索与梳理
商品房交付是指房地产开发企业根据相关规定与合同约定，将符合交付条件的房屋按期向商品房买受人交付使用，买受人检验并接受房屋的行为[7]。为明确法定交付条件，通过“北大法宝”数据库检索(全文检索，关键词：商品房、建设工程、住宅、交付条件、验收)，核心法律文件梳理如表1：
Table 1. Search results of legal provisions
表1. 法律条文检索结果
效力层级 |
文件名称 |
交付条件规定 |
法律 |
《中华人民共和国民法典》 |
第799条：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 |
《中华人民共和国建筑法》 |
第61条：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用 |
《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019修正) |
第27条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 |
行政法规 |
《建设工程质量管理条例》 |
第16条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第49条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 |
地方性法规 |
《天津市商品房管理条例》 (2016修正) |
第10条：房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。 |
《上海市新建住宅交付使用许可规定》(2023修正) |
第2条：本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。 |
部分规范性
文件 |
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 |
第3条：加强预售商品住房交付和质量管理。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。 |
司法解释 |
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正) |
第8条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第9条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
示范性合同
文本 |
商品房买卖合同(现售)示范文本(GF-2014-0172) |
第10条：交付需取得竣工验收备案证明及测绘报告；可补充其他条件。 |
2.2. 规范冲突的核心表现
从上述检索结果可见，现行规范的核心冲突表现为以下三点：
第一，“验收合格”标准模糊：上位法(《民法典》《建筑法》)仅规定“验收合格”为交付前提，但未明确验收主体、程序；《条例》第16条(五方验收)与第49条(验收备案)分别侧重“市场自治”与“行政干预”，两款条文的适用关系未明确，导致“实质合格”(五方验收)与“程序合格”(备案)的争议[8]。
第二，地方规范越权风险：天津、上海等地要求“交付需取得行政许可文件”，超越《立法法》第11条“民事基本制度只能制定法律”的规定，存在增设交付条件的越权风险[3]。
第三，意思自治边界不清：司法解释规定“转移占有视为交付”，但未明确“当事人另有约定”能否低于法定标准；示范文本虽提及“备案证明”，但因非强制性，无法统一实践标准。
2.3. “管理性–效力性”强制性规定区分与《条例》第49条定性
2.3.1. 区分标准的系统阐释
根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，因此在认定法律行为无效时，需结合“管理性–效力性”规定区分判断的核心标准[5]：
规范目的：效力性规定旨在维护公共利益(如公共安全)，违反将导致公共利益受损；管理性规定仅为规范行政管理秩序，侧重于行政管理的便利和有序。
法律后果：效力性规定明确“违反即无效”或可推导出无效后果；管理性规定仅规定行政责任(如罚款、整改)，不否定民事行为效力。
适用效果：违反时合同无效，可能引发交易的不确定性，但能有效遏制严重违法或损害公共利益的规定，为效力性规定(如认定无效可能导致购房人无法收房)；不影响交易的实质效力，有利于维护交易的稳定性和当事人对合同的预期的为管理性规定。
2.3.2. 《条例》第49条的定性分析
结合上述标准，《条例》第49条应属管理性强制性规定，理由如下：
规范目的：该条核心是通过行政备案实现工程质量事后监管，防止五方验收流于形式，目的是维护行政监管秩序，而非否定未备案房屋的民事交付效力[1]。
法律后果：条文仅规定“行政部门发现违规可责令重新验收”，未提及“未备案则交付无效”，违反后果限于行政整改，无民事无效评价[2]。
适用效果：若认定为效力性规定，将导致“未备案不得交付”，易因行政程序滞后(如备案超15日)引发开发商违约，反而损害购房人收房权益，与“保交楼”政策相悖[3]。
2.3.3. 公法与私法交叉视角下备案程序的法律效果
公法视角(行政法)：备案是行政确认行为，仅对五方验收结果进行形式审查与记录；若发现验收材料虚假，行政机关可撤销备案、责令重新验收，但该行政行为不溯及已完成的民事交付[9]。
私法视角(民法)：交付是民事行为，效力取决于“五方验收合格”这一实质标准；备案作为公法程序，不影响私法效力[6]。
衔接逻辑：若备案中发现质量不合格，行政机关可责令停止使用，但民事交付效力需结合《民法典》判断——开发商明知不合格仍交付的，购房人可主张撤销并索赔；验收合格但未备案的，交付有效，开发商仅承担行政责任(如限期备案) [5]。
3. 商品房交付条件的司法裁判
3.1. 典型案例梳理
案例一：海南欧博房地产开发有限公司诉张和义商品房预售合同纠纷案
案号：最高人民法院(2015)民申字第1045号民事裁定书1
案情：被告欧博公司认为讼争房屋已于2013年9月26日竣工验收合格，符合交房条件，可以交房使用。原告张和义认为直至二审庭审时，本案所涉房产仍未通过消防验收，也未办理竣工验收备案手续。双方就预售商品房交付条件的认定标准产生分歧。
裁判观点：五方验收合格仅为交付基本条件，需完成行政备案方可认定“验收合格”。
案例二：李微微诉南充泰美置业有限公司商品房销售合同纠纷案
案号：四川省高级人民法院(2020)川民申4395号民事裁定书2
案情：泰美公司于2015年9月15日取得案涉房屋的《竣工验收报告》，李微微于2015年11月11日签订《商品房买卖合同》，后李微微以未备案为由主张逾期交房。
裁判观点：四川省高院认为竣工验收合格是质量唯一评价标准，备案仅为行政程序，不影响交付效力。
案例三：赵某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案
来源：珠海市中级人民法院：《商品房买卖合同纠纷十大典型案例》，载《珠海特区报》2022年第12,655期[10]
案情：双方签订《商品房买卖合同》，约定“交付需备案证明”，后在补充协议中变更为“五方验收+ 消防验收”；房产公司五方验收后交付，赵某主张未备案属逾期。
裁判观点：补充协议约定低于法定标准(需备案)，属于减轻开发商责任的格式条款，无效；应按主合同约定执行。
案例四：余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案
案号：人民法院参考案例(2016)最高法民申254号
案情：2017年10月6日双方签订合同，余某某向某某公司购买一套带装修出售的商品房(合同约定“交付需备案证明及完成装修”)；某某公司取得涉案商品房的房屋面积测量成果报告书、竣工验收备案证明文件，并于2019年6月19日向余某某邮寄收楼通知书。但截至2019年6月30日，某某公司未完成涉案商品房的装修工程，余某某拒绝收房。
裁判观点：装修是约定的额外条件，高于法定标准，应尊重意思自治，认定未满足交付条件。
3.2. 交付条件中验收合格标准之争
案例一与案例二体现司法实践的核心分歧：“五方验收说”与“验收备案说”[4]。
“五方验收说”：以《条例》第16条为依据，认为五方验收合格即满足“验收合格”，备案仅为行政监管；湖南、四川、安徽等省高院持此观点，渐成主流[4]。
“验收备案说”：以《条例》第49条为依据，认为备案是交付前置程序；广东、湖北高院及最高法(2015)民申字第1045号案持此观点[1]。
笔者赞同“五方验收说”，理由如下：
首先，如前所述，《条例》第49条是管理性规定，未备案不导致交付无效；其次，“验收备案”为形式验收而非实质验收，从验收程序来看，“五方验收合格”为申请“验收备案”的前置程序，备案并不影响验收合格结果[6]；最后，从法院裁判倾向来看，虽然(2015)民申字第1045号判决支持“验收备案说”，但该案例并非指导案例或公报案例，也无其他最高院案例予以佐证，实务中多个省高院支持“五方验收说”，渐成主流[4]。
在此也对“验收备案说”做出回应。该观点虽强调通过备案可确保开发商提交的验收材料真实有效，防止“五方验收”流于形式。但其法律逻辑和实践可行性存在明显漏洞。就备案的性质来说，行政管理不等同于民事交付要件，违反备案义务的法律后果仅为“重新组织验收”，而非否定民事交付行为的效力。其次，备案滞后性无法保障顺利交付，由于备案程序需在竣工验收后15日内完成，若以备案作为交付前提，可能导致开发商在未完成备案前无法合法交付，人为延长交房周期，损害购房者权益。
3.3. 约定交付条件与法定交付条件的关系
从案例三、四可见，司法裁判已形成共识[6]：在当事人约定了房屋交付条件的情形下，判断商品房的交付条件应以约定交付条件为准还是法定条件为准，也是司法实践中经常遇到的问题。在当事人约定交付条件的房屋买卖纠纷中，判断商品房是否满足交付条件，需要综合考虑合同约定和法律规定。案例三中，双方约定交付条件为“验收备案”，法院裁判认为开发商补充协议约定的交付条件明显低于法定要求“属于减轻开发商责任”的格式条款，因此无效。在案例四中，双方在商品房预售合同中明确约定了“带装修交付”的详细标准，法院认为虽然《条例》规定的法定交付条件仅为“五方验收合格”，但合同额外约定了装修工程的完成作为交付条件，属于对法定条件的补充和提升，应当遵从“当事人意思自治”，认定合同约定有效。
通过这两个案例可知，在满足验收合格的前提下，法院会对合同约定和法律规定综合考量。对于合同约定高于法定交付条件的案件，以尊重当事人意思自治优先为原则。
4. 结论与建议
4.1. 研究结论
商品房交付条件的争议是法律规范模糊性、行政监管与民事法律关系交织以及市场实践复杂性共同作用的结果。本文通过规范分析与案例研究，得出以下结论：
在规范层面：上位法“验收合格”标准模糊，《条例》第49条被误读为效力性规定，地方规范存在越权风险，导致适用冲突；在司法层面：“五方验收说”与“验收备案说”分歧源于对《条例》第49条性质的误判，合同约定的效力边界需进一步明确；在行政层面：备案流程缺乏标准化，部分地方过度依赖备案强化监管，间接引发逾期交房纠纷。
4.2. 具体建议
4.2.1. 立法层面：明确标准与边界
制定立法解释：由全国人大常委会对《民法典》第799条“验收合格”作出解释，明确“五方验收合格”为法定最低标准，备案不作为交付要件；列举五方验收需提交的文件清单(如《工程竣工验收报告》《质量保修书》) [2]。
修订《条例》：在第49条增设“备案不影响五方验收合格房屋的民事交付效力”，同时规定备案时限(最长7个工作日)及行政机关逾期备案的追责条款[3]。
清理地方规范：依据《立法法》第11条，撤销天津、上海等地“交付需行政许可”的规定，地方仅可细化配套设施验收标准(如水电、燃气) [3]。
4.2.2. 司法层面：统一裁判规则
出台专项司法解释：最高法制定《关于审理商品房交付纠纷案件适用法律若干问题的解释》，明确三点：① 五方验收合格即满足法定条件；② 约定高于法定有效，低于法定无效；③ 未备案但验收合格的，开发商承担行政责任，不承担逾期违约责任[4]。
发布指导性案例：将案例二(五方验收即有效)、案例四(约定高于法定有效)纳入最高法指导案例库，要求各级法院类案参照。
建立类案检索机制：最高法联合住建部建立“商品房交付纠纷类案数据库”，明确检索标准(案由、争议焦点)，法官裁判需检索类案并说明差异理由[4]。
4.2.3. 行政层面：优化监管流程
简化备案流程：推行“线上备案 + 容缺受理”，开发商线上提交材料，非核心材料(如部分配套证明)容缺后补，备案周期压缩至7个工作日[3]。
建立信息共享平台：住建部门联合法院、银行建立“交付监管平台”，实时共享验收、备案、合同履行信息，购房人可查询进度，行政机关可预警违规[5]。
强化违规追责：对虚假验收的开发商、监理单位纳入“黑名单”，限制市场准入；对行政机关逾期备案的，追究相关人员责任[1]。
4.3. 结语
商品房交付条件的规范统一，需立法、司法、行政协同发力。未来应进一步衔接“保交楼”政策与法律规范，平衡开发商与购房人利益，推动房地产市场从“高速度扩张”向“高质量交付”转型，最终实现行政监管效能、司法公信力与市场秩序的共赢。
NOTES
1最高人民法院(2015)民申字第1045号民事裁定书。
2四川省高级人民法院(2020)川民申4395号民事裁定书。