龙口市中心城区22年基准地价演变研究

The Evolution of Standard Land Price in Central City of Long Kou during 22 Years

摘要: 加强城市基准地价演变研究，揭示城市基准地价演变规律，对制定土地市场调控政策、促进经济健康发展有重要意义。论文采用环比地价指数、平均变化指数，研究龙口市中心城区1995~2016年不同用途、不同级别基准地价的演变规律。研究结果表明：1995~2016年间，各用途基准地价均呈上升趋势，住宅用地基准地价指数最大，达255.26%，其次为商业用地，为196.1%，工业用地最小，仅为78.42%；商业用地与住宅用地变动趋势较一致，2007~2010年基准地价指数最大，分别为41.79%、48.05%；1995~2002年间工业用地基准地价指数最大，达35.04%。针对龙口市各用途在不同年度间变动规律，提出以下建议：今后城市建设过程中，保持基础设施配套完善进程与城市扩张速度一致，完善土地利用结构，优化土地资源配置，实现土地效益最大化。

Abstract: Strengthening the research on the evolution of urban standard land price and revealing the evolu-tion rule of urban standard land price are of great significance to the development of land market regulation policies and the promotion of healthy economic development. Based on the land price index and mean change index, this paper studied the evolution rule of standard land price of dif-ferent uses and grades in Long Kou City during 1995~2016. Research results showed that from 1995 to 2016, standard land price for each usage was on the rise, in which for residential use, the standard land price index was the largest, about 255.26%, followed by commercial land of 196.1%, and industrial land was the smallest, which was only 78.42%. The change trend of commercial land and residential land was consistent, with the largest standard land price index in 2007~2010, which was 41.79% and 48.05% respectively. Between 1995 and 2002, the standard land price in-dex for industrial land was the largest, reaching 35.04%. According to the variation of different land uses in Long Kou City each year, the paper put forward the following suggestions: in the future process of city construction, it is suggested to maintain the perfect infrastructure and city expansion process speed, improve the land use structure, and optimize the allocation of land resources, to achieve maximum benefits of land.

1. 引言

基准地价是不同级别、不同用途的城镇建设用地的区域平均价格，是土地市场价格体系的重要组成部分，也是政府确定土地出让价格、国家调控土地市场、宗地价格评估的重要依据。自1990年国家实行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、各地出让国有土地以来，全国各地城镇陆续开展了基准地价评估，并根据社会经济发展、土地市场变化和有关规程要求，定期更新基准地价。不同用途、不同级别基准地价水平不同，其变化规律也不同。进行基准地价演变研究，探明不同级别、不同用途基准地价的演变规律，成为地价管理、土地资产管理的重要课题，这对国家科学制定土地市场调控政策、促进社会经济健康发展有重要意义。

1992年国家提出基准地价的概念与简易评估方法 [1] ，随着基准地价评估的实施，诸多学者对基准地价评估方法及其相关领域进行研究。《城镇土地估价规程》规定，土地基准用途为商业、住宅、工业、综合，随着中国土地市场的完善，用地类型出现多样化，为缓解土地利用类型与基准用途的冲突，部分城市进行了积极探索 [2] 。随着城市扩张与人口增长，基准地价评估不仅局限于城镇，有学者对小城镇群土地 [3] 、农村集体建设用地 [4] 进行基准地价评估。基准地价评估方法随之变得多样化，如利用ARCGIS技术 [5] 、数字地价模型 [6] 以及样本稀疏情况下的评估方法 [7] 等。基准地价与经济发展相适应 [8] ，并受经济发展等因素的驱动，尤其商业用地 [9] 。不同容积率下地价不同，需要根据容积率修正系数将样点地价修正到标准容积率下的地价，因此有学者针对容积率修正系数编制方法进行研究 [10] 。对基准地价及其相关领域研究较多，但对同一地区不同时期、不同用途基准地价的对比分析研究较少，亟需开展对龙口市中心城区20多年来基准地价演变的研究。

山东省龙口市中心城区于1995年进行了第一次基准地价评估 [11] ，至2016年进行了5次更新。22年来，随着社会经济、土地市场的发展，龙口市中心城区基准地价发生了较大变化，且不同用途、不同级别变化规律、变动幅度不同。本文以其为研究对象，采用环比价格指数、定基价格指数和平均变化指数，探明不同用途、不同级别基准地价的演变特征，以期为龙口市调整土地市场、制定地价调控政策提供参考。

2. 研究区概况及数据来源

2.1. 研究区概况

龙口市位于山东省东北部、渤海湾南畔，东经120˚13′~120˚44′，北纬37˚27′~37˚47′，总面积901 km²，地处胶东低山丘陵北部，属温带季风型气候，市域范围内多低山丘陵、滨海平原地貌，辖5个街道、8个镇，总人口63万。龙口市有较好的经济基础和较强的经济实力，连续多年评为全国县域经济综合实力百强县、山东省第1位。中心城区基础设施配套良好，达到了“六通一平”开发程度，部分地区达到“七通一平”。商业设施齐全、商服中心集中。自1995年以来，龙口市，尤其是中心城区，土地市场、房地产市场发展迅速，土地价格、房地产价格逐步上涨。

2.2. 龙口市中心城区基准地价更新概况

龙口市中心城区于1995年首次评估基准地价，分商业、住宅和工业3种用途、5个级别进行评估，并分别于2002、2007、2010、2013、2016年进行了5次更新。随着城市建设、城区范围扩大，基准地价评估范围逐渐扩大，由1995年的15.18 km²扩大至47.40 km²。各轮基准地价内涵均为评估时点土地开发程度、平均容积率及各用途法定最高年期的出让土地使用权价格。随着社会经济、土地市场发展，龙口市中心城区基准地价水平逐步升高。

2.3. 数据来源

以龙口市中心城区基准地价为研究对象，主要数据来源为龙口市国土资源局提供的1995~2016年各轮基准地价评估和更新通知、成果图件及文本、龙口市统计年鉴等资料。

3. 研究方法

为客观、准确反映龙口市中心城区基准地价的演变，采用地价水平变化和地价指数2个指标进行研究。地价水平变化为2个时间点的地价之差；地价指数为特定区域内，某一时点的基准地价水平相对于另时点基准地价水平的变动率。地价指数分为同比地价指数、年均地价指数。同比地价指数(α)反映某土地级别某一时期的基准地价水平相对于上一期基准地价水平的变动情况。计算公式为；

$\alpha =\frac{p-p_i}{p_i}\times 100\%$ (式1)

式中：α——同比地价指数；p——某一时期基准地价；p_i——上一期基准地价。

年均地价指数(β)反映两轮基准地价的年平均变化水平。计算公式为：

$\beta =\frac{\alpha }{t}$ (式2)

式中：β——年均地价指数；α——同比地价指数；t——两轮基准地价时间间隔。

4. 研究区基准地价水平演变分析

4.1. 商业用地基准地价水平演变分析

1995~2016年间龙口市中心城区商业用地各期、各级别基准地价水平变化如图1。

Figure 1. The basic price of commercial land in 1995~2016 (yuan/m²)

图1. 1995~2016年商业用地基准地价(元/米²)

由图1可知，1995~2016年间，龙口市中心城区各级商业用地基准地价均呈上涨趋势。主要因为22年来龙口市社会经济、土地市场稳步发展，中心城区建设逐步完善。一级地地价水平最高，上涨幅度也最大，由1044元/米²上涨至2025元/米²，涨幅为981元/米²，平均每年上涨44.59元/米²。五级地地价水平最低，上涨幅度也最小，由174元/米²上涨至435元/米²，涨幅为261元/米²，平均每年上涨11.86元/米²。一级商业用地经济收益最高、竞争最激烈导致其地价增值较快。

不同时间段基准地价水平变化不同。2007~2010年间上涨幅度最大，五个级别土地平均上涨272.8元/米²，其中一级地上涨最多，达420元/米²；2013~2016年间上涨幅度最小，一、二级地地价未发生变化，其他级别土地地价均较小幅度上涨，平均仅上涨17.8元/米²。这主要因为2014年以来，全国经济发展进入新常态，龙口市经济结构进行调整，同时电子商务发展使得地理位置重要性降低。

4.2. 住宅用地基准地价水平演变分析

1995~2016年间龙口市中心城区住宅用地各期、各级别基准地价水平变化如图2。

由图2可知，1995~2016年间，龙口市中心城区各级住宅用地基准地价均呈上涨趋势。主要因为22年来龙口市人口增长刺激房地产市场稳步发展，中心城区基础设施建设逐步完善。一级地地价水平最高，上涨幅度也最大，由436元/米²上涨至1380元/米²，涨幅为944元/米²，平均每年上涨42.91元/米²。五级地地价水平最低，上涨幅度也最小，由175元/米²上涨至410元/米²，涨幅为235元/米²，平均每年上涨10.68元/米²。一级住宅用地基础设施建设最完善，交通最便利使得其地价上涨最快。

不同时间段基准地价水平变化不同。2007~2010年间上涨幅度最大，由于市委市政府的西移，多条道路相继通车，周围基础设施更加完善，促进了住宅产业的发展，五个级别土地平均上涨237.68元/米²，其中一级地上涨最多，达380元/米²；2013~2016年间上涨幅度最小，平均仅上涨50.6元/米²。主要因为2013年以来，国家继续宏观调控房地产价格，保证了房价的稳定，同时使土地价格与土地市场趋于稳定。

4.3. 工业用地基准地价水平演变分析

1995~2016年间龙口市中心城区工业用地各期、各级别基准地价水平变化如图3。

由图3可知，1995~2016年间，龙口市中心城区各级工业用地基准地价均呈上涨趋势。主要因为22

Figure 2. The basic price of residential land in 1995~2016 (yuan/m²)

图2. 1995~2016年住宅用地基准地价(元/米²)

Figure 3. The basic price of industrial land in 1995~2016 (yuan/m²)

图3. 1995~2016年工业用地基准地价(元/米²)

年来中心城区道路通达度提高、基础设施逐步完善。一级地地价水平最高，上涨幅度也最大，由370元/米²上涨至570元/米²，涨幅200元/米²，平均每年上涨9.09元/米²。五级地地价水平最低，但四级地上涨幅度最小，由180元/米²上涨至321元/米²，涨幅为141元/米²，平均每年上涨6.41元/米²。由于1995年采用综合定级方法确定土地级别，而在评估年度四级工业用地交易量较大，且成交价格较高，导致1995年四级工业用地价格较高，近年来，低级别用地基础设施改善较慢，四级工业用地基准地价涨幅较小。

不同时间段基准地价水平变化不同。1995~2002年间上涨幅度最大，2001年中国加入世界贸易组织，带动了龙口市中心城区工业的发展，五个级别土地平均上涨75.6元/米²，其中三级地上涨最多，达58.43元/米²；2013~2016年间上涨幅度最小，平均仅上涨12.8元/米²。

4.4. 不同用途基准地价水平演变对比分析

采用简单算术平均计算各用途各期基准地价的平均水平，并分析、比较各用途基准地价变化。各用途各期平均价格见图4。

Figure 4. The basic land price of each type and each period in 1995~2016 (yuan/m²)

图4. 1995~2016年间各用途各期平均基准地价(元/米²)

由图4可知，22年间各用途基准地价均呈上涨趋势，但上涨幅度不同。商业用地和住宅用地1995~2016年间均快速上涨，上涨幅度也相近，分别上涨698元/米²和695元/米²；其中2007~2010年间持续快速上涨，2013~2016年间上涨趋缓。而工业用地1995~2016年间上涨幅度较小，仅168元/米²。这表明龙口市商业用地、住宅用地市场发展迅速、竞争激烈，而工业用地相对较差。

5. 研究区基准地价指数演变分析

采用式1和式2，分别计算各用途、各级别2轮之间的基准地价指数、年均地价指数及1995~2016年的基准地价指数及年均地价指数。

5.1. 商业用地基准地价指数演变分析

商业用地1995~2016年各级别基准地价指数如图5。

由图5可知，1995~2016年22年间，龙口市中心城区各级商业用地基准地价指数在93.97%~335.57%之间，其中三级地最大，一级地最小；年均地价指数为4.27%~15.25%。不同时期地价指数不同，其中2007~2010年间地价指数最大，5个级别在30.43%~50%之间；2013~2016年间地价指数最小，一、二级地地价指数均为0，五级地最大，仅为4.57%。5个时间区间在5个级别地价指数变化均呈下降－上升－下降―下降趋势，一级地年度间地价指数波动最小，而三级地波动最大。

由于社会经济迅速发展，投入土地的直接与间接资本增加，不同区位的土地价格明显增加，商服业对土地需求量增大且竞争加剧，促进了各级商业用地价格平稳增长。城区内土地质量与基础设施完善度、道路通达度、商服繁华度等因素有关，一、二级地一般为城市中心，土地质量提升潜力不大，而三级地是距离城市中心最近的区域，受城市中心辐射最强，因此三级商业用地地价增幅最大。

5.2. 住宅用地基准地价指数演变分析

住宅用地1995~2016年各级别基准地价指数如图6。

由图6可知，1995~2016年22年间，龙口市中心城区各级住宅用地基准地价指数在134.29%~338.89%之间，其中二级地最大，五级地最小；年均地价指数为6.10%~15.40%。不同时期地价指数不同，其中2007~2010年间地价指数最大，5个级别在42.57%~51.61%之间；2013~2016年间地价指数最小，各级别

Figure 5. The basic price index of commercial land in 1995~2016 (%)

图5. 1995~2016年间商业用地基准地价指数(%)

Figure 6. The basic price index of residential land in 1995~2016 (%)

图6. 1995~2016年间住宅用地基准地价指数(%)

地价指数均在5%~6%之间。5个级别地价指数在5个时间区间变化规律不同，一、二、三级地呈上升–上升–下降–下降趋势，而四、五级地呈下降–上升–下降–下降趋势。住宅用地年度间地价指数波动均较大。

住宅用地与房地产行业密切相关，而房地产行业与国家政策息息相关。22年来，龙口市中心城区房地产行业经历了起步、快速发展、高速发展、平缓发展几个阶段，与住宅用地基准地价变动情况相适应。由于末级地基础设施投入与城市扩张速度不符，导致起步阶段末级地基准地价增速放缓现象。

5.3. 工业用地基准地价指数演变分析

工业用地1995~2016年各级别基准地价指数如图7。

由图7可知，1995~2016年22年间，龙口市中心城区各级工业用地基准地价指数在54.05%~100%之间，其中三级地最大，一级地最小；年均地价指数均小于5%。不同时期地价指数不同，其中1995~2002年间地价指数最大，5个级别在22.16%~58.43%之间；2013~2016年间地价指数最小，各级别地价指数均小于6%。5个级别地价指数在5个时间区间变化规律不同，一、二、三级地呈下降–上升–下降–下降趋势，而四、五级地呈下降–下降–上升–下降趋势。一级地年度间地价指数波动最小，而三级地波动最大。

在旧城改造进程中，龙口市中心城区调整产业结构和用地结构，工业用地需求多被释放于三级地内，地价波动较大，而一、二级地工业用地付租能力有限，四、五级地范围内多为农用地，地价波动较小。

5.4. 不同用途基准地价指数演变对比分析

采用简单算术平均计算某用途1995~2016年各轮基准地价的变动水平，并分析、比较各轮、各用途基准地价变动。

由图8可知，22年间住宅用地基准地价涨幅最大，为255.26%；其次为商业用地，达196.1%；工业用地涨幅最小，仅为78.42%。由于1995年，龙口市房地产行业处于起步阶段，而商服业受区位影响较大，所以1995~2002年间，商业用地基准地价涨幅大于住宅用地。2002年及以后，受国家政策、人口密度的影响，龙口市房地产行业开始加速发展；而商服业受电子商务、私家车等的影响，所以2002~2016年间，住宅用地基准地价涨幅始终高于商业用地。而工业用地一般不在城市规划范围内，因此1995~2016年间，龙口市工业用地基准地价较低，且涨幅较小。

Figure 7. The basic price index of industrial land in 1995~2016 (%)

图7. 1995~2016年间工业用地基准地价指数(%)

Figure 8. The basic land price index of each type and each period in 1995~2016 (%)

图8. 1995~2016年间各期、各用途基准地价指数(%)

6. 结论与讨论

利用龙口市中心城区1995~2016年各轮基准地价成果，采用环比地价指数，得出以下结论：商业用地基准地价最大，其次为住宅用地，工业用地最小。1995~2016年，各用途基准地价均呈上升趋势。受政策、城市建设、各年度中心城区工作重点等因素的影响，不同用途基准地价变动水平不同，且在不同年度表现出不同规律。1995~2016年间，住宅用地涨幅最大，达255.26%；商业用地次之，为196.1%；工业用地涨幅最小，仅为78.42%。商业用地与住宅用地基准地价变动趋势较一致，均为2007~2010年间基准地价指数最大，2013~2016年间基准地价指数最小。而工业用地1995~2002年基准地价指数最大。

随着社会经济的发展与城市规模的扩大，城市基础设施逐渐完善，但城市边缘地区经济发展与基础设施建设较慢，与基准地价不协调。因此，在城市扩张的同时，保证基础设施的配套，提高土地质量，保证土地质量、土地级别与基准地价相适应。区位因素对商业用地与住宅用地影响较大，而对工业用地影响较小，因此在城市规划时，应合理调整土地利用结构，优化土地资源配置，实现土地资源效益最优化。

NOTES

^*通讯作者。